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商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī) 5萬(wàn)廣告費(fèi)才有1個(gè)咨詢電話

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  閱讀 563 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

   近期,萬(wàn)達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)門的消息,再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)前景的擔(dān)憂。庫(kù)存高企、需求低迷、電商沖擊,商業(yè)地產(chǎn)的生存境況可說(shuō)是“流年不利”。去庫(kù)存和轉(zhuǎn)型發(fā)展成為開發(fā)商同時(shí)需要破解的難題,不論是“社區(qū)商業(yè)”還是“文化消費(fèi)”,開發(fā)商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍(lán)海。

 
  5萬(wàn)元廣告費(fèi)才有1個(gè)咨詢電話
 
  榜首太平戴維斯的較新數(shù)據(jù)顯示,部分城市商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求,短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市以及成都、重慶、天津、沈陽(yáng)以及大連等五個(gè)二線城市為例,2015年其商業(yè)新增供給量將達(dá)到約650萬(wàn)平方米,占目前總存量約4800萬(wàn)平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別占到總存量的24%以及21%。
 
  在中部城市長(zhǎng)沙,盡管銷售面積同比增加,商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房存量仍處于上升趨勢(shì)。據(jù)好房子網(wǎng)上半年分析報(bào)告,截至2015年6月底,長(zhǎng)沙竣工一年及一年以上沒(méi)有銷售的商業(yè)現(xiàn)房已有264.5萬(wàn)平方米,其中半年時(shí)間內(nèi)消耗的現(xiàn)房存量為33.91萬(wàn)平方米,僅占新增竣工面積的一半,去化壓力依然存在,預(yù)計(jì)后市競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。
 
  “很多開發(fā)商認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)潛伏的危機(jī)可能更大。”長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)研究主任歐陽(yáng)學(xué)海認(rèn)為,有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況很不樂(lè)觀,比如長(zhǎng)沙有一個(gè)商貿(mào)城項(xiàng)目,去年11月已經(jīng)拿到了預(yù)售證,由于“蓄客”情況不好,今年6月才開始銷售。
 
  記者了解到,位于長(zhǎng)沙開福區(qū)的一個(gè)集寫字樓和商鋪于一體的“國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目,之前投入大量資金投放廣告、邀請(qǐng)明星代言,結(jié)果市場(chǎng)反響很一般,打電話到售樓部咨詢的人不多,較后算下來(lái)平均5萬(wàn)元廣告費(fèi)才換來(lái)1個(gè)咨詢電話。這也成了讓當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士“苦笑”的案例。
 
  對(duì)于去庫(kù)存化的前景,市場(chǎng)人士仍不樂(lè)觀。根據(jù)RICS 2015年季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查,在金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇及經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)上升的背景下,39%的受訪者表示年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的空置率將繼續(xù)攀升,尤其是二三線城市。RICS 經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳俊毅認(rèn)為,中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不利影響,租戶和投資者均對(duì)市場(chǎng)前景持謹(jǐn)慎態(tài)度。
 
  “金街”無(wú)人氣 傳統(tǒng)模式遭挑戰(zhàn)
 
  盡管傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“寒冬”已是很多人的共識(shí),萬(wàn)達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)門的消息還是讓業(yè)界嘩然。近日有消息稱,萬(wàn)達(dá)百貨將關(guān)閉40多家嚴(yán)重虧損的門店,剩余的50多家門店將進(jìn)行調(diào)整,壓縮經(jīng)營(yíng)面積。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,這是傳統(tǒng)百貨業(yè)的無(wú)奈選擇,只有關(guān)閉或許才有希望重生。
 
  湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認(rèn)為,互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)時(shí)代,不論是Shopping Mall、超市,還是奧特萊斯購(gòu)物公園模式、大市場(chǎng)模式,都面臨全面挑戰(zhàn)。這些傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的人氣和盈利點(diǎn)在哪里,成為了很大的問(wèn)題。
 
  事實(shí)上,商業(yè)新形勢(shì)下,過(guò)去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項(xiàng)目,除了開發(fā)商的自持物業(yè),還有面向投資者出售商鋪的“金街”。“金街”模式一度被眾多開發(fā)商效仿,但現(xiàn)在很多項(xiàng)目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局,甚至被詬病為“做一條死一條”。
 
  記者在長(zhǎng)沙河西地區(qū)的一條“金街”看到,自2012年開盤至今,這條定位于“兒童、親子文化”的步行街依然人氣慘淡,目前還有近100個(gè)鋪面空置,招商也是乏人問(wèn)津。有的商鋪即使前期已經(jīng)開業(yè),現(xiàn)如今也是大門緊閉,貼出了“門面轉(zhuǎn)讓”的告示。正在營(yíng)業(yè)的商鋪中,充斥著“粉面館”、“沙縣小吃”、“商旅男裝”、“韓國(guó)女裝”等店鋪,與原本定位大相徑庭。
 
  歐陽(yáng)學(xué)海認(rèn)為,在電商的市場(chǎng)沖擊下,開發(fā)商對(duì)于自持的部分都顧不過(guò)來(lái),對(duì)“金街”的運(yùn)營(yíng)更是缺乏統(tǒng)籌安排,購(gòu)購(gòu)商鋪的投資者只能自己承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
 
  榜首太平戴維斯通過(guò)分析華北地區(qū)二線城市認(rèn)為,隨著供給的持續(xù)增加以及零售市場(chǎng)的萎靡不振,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商壓力加劇。此外,部分零售業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張,另有部分甚至直接關(guān)閉門店,業(yè)主不得不提供租金優(yōu)惠以吸引合適品牌入駐。
 
  “體驗(yàn)式”商業(yè)能否成救命稻草
 
  相比于傳統(tǒng)的街鋪和近年來(lái)紅火的綜合體、購(gòu)物,體驗(yàn)式、情景式商業(yè)被看作是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的救命稻草。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)即表示,關(guān)閉的萬(wàn)達(dá)百貨未來(lái)將轉(zhuǎn)型為體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。
 
  由農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)投資建設(shè)的長(zhǎng)沙觀沙E城項(xiàng)目規(guī)劃有21000平方米的商業(yè)板塊。在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人看來(lái),如果還是按照過(guò)去的做法,商業(yè)部分充其量就是“蓋碼飯餐館”的水平,品質(zhì)難以提升。
 
  農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)湖南投資置業(yè)公司董事長(zhǎng)王崢告訴記者,經(jīng)過(guò)多方面考察,觀沙E城項(xiàng)目提出差異化的思路,定位于“社區(qū)商業(yè)”,并頭創(chuàng)情景式鄰里商圈。社區(qū)商業(yè)能將方圓幾公里內(nèi)的消費(fèi)人群聚集起來(lái),增加人與人之間的親近感。王崢認(rèn)為,社區(qū)地產(chǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)海。
 
  位于長(zhǎng)沙城南的德思勤城市廣場(chǎng),除了將餐飲比例做到近40%,吸引上百家餐廳進(jìn)駐,還開設(shè)了湖南省頭家24公里書店,將藝術(shù)、電視直播、演藝廣場(chǎng)納入其中。記者看到,不少消費(fèi)者都是因?yàn)?4公里書店慕名而來(lái),這很好地帶動(dòng)了項(xiàng)目的知名度和人氣。
 
  任澤認(rèn)為,隨著人們生活水平提高,對(duì)精神文化方面有了更高的追求,商業(yè)地產(chǎn)要適應(yīng)這種“文化消費(fèi)”的需求。原來(lái)商業(yè)地產(chǎn)可能只是開個(gè)電影院,現(xiàn)在如果有演藝公司常駐,可以消化幾千甚至上萬(wàn)平方米的面積。
 
  榜首太平戴維斯的分析稱,越來(lái)越多的開發(fā)商傾向于犧牲較引入影院、游戲廳、冰場(chǎng)等體驗(yàn)類業(yè)態(tài),人流集聚效果明顯的餐飲及兒童品牌,以及藝術(shù)相關(guān)業(yè)態(tài),以增強(qiáng)項(xiàng)目的趣味性,導(dǎo)入人流量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類商戶的協(xié)同發(fā)展。
 
  不過(guò),業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒,從商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,體驗(yàn)類商戶畢竟只能“錦上添花”,而不能“雪中炭”,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目歸根結(jié)底成功的關(guān)鍵還是在于通過(guò)精準(zhǔn)定位需求進(jìn)行商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)于消費(fèi)能力及品牌意識(shí)處于不斷升級(jí)過(guò)程的二三線城市,商業(yè)項(xiàng)目則更應(yīng)著重消費(fèi)購(gòu)物功能,而不應(yīng)一味追求標(biāo)新立異的體驗(yàn)功能。

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