未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開，現(xiàn)在隨著限貸政策的落地，對(duì)于促進(jìn)潛在改善需求轉(zhuǎn)化為有效需求將產(chǎn)生明顯效果，成交量的回升將是大概率事件。

　　媒體已報(bào)道央行通知四大行，要求放開限貸，鼓勵(lì)頭套房貸款，二套、三套房貸款利率將恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。此外，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議可能調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及降低二套房頭付降低比例。

　　此前包括福建、江西、湖北等地陸續(xù)出臺(tái)了房貸放松政策，但由于和此前調(diào)控政策相違背，其實(shí)際執(zhí)行效果有限，甚至大部分政策均難以落地。

　　現(xiàn)在隨著限貸政策的落地，對(duì)于促進(jìn)潛在改善需求轉(zhuǎn)化為有效需求將產(chǎn)生明顯效果，房地產(chǎn)成交量回升將是大概率事件。

　　目前，限貸放松政策已符合我們此前的預(yù)期。但本次放松政策主角已經(jīng)從地方政府向政府轉(zhuǎn)變。這表明政府加快了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)化的傾向。

　　今年以來(lái)房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化，8月房地產(chǎn)投資增速同比增13.2%，遠(yuǎn)低于去年全年的19.8%，房地產(chǎn)市場(chǎng)去行政化的壓力越來(lái)越大。

　　當(dāng)下，各商業(yè)銀行在政策執(zhí)行層面動(dòng)力將大幅提高，我們認(rèn)為限貸政策調(diào)整將大幅提升住宅購(gòu)購(gòu)力，在改變市場(chǎng)預(yù)期等方面創(chuàng)造需求并影響需求提前釋放。

　　事實(shí)上，從去年二季度末開始的“房貸荒”主要體現(xiàn)在價(jià)格上，銀行負(fù)債端的邊際成本逐漸高于房貸，導(dǎo)致按揭貸款利率的上升削弱了家庭住房的購(gòu)購(gòu)力。

　　因而從量上來(lái)看，由于去年商品房銷售金額仍處在高位，實(shí)際上去年至今房貸余額在商業(yè)銀行所有貸款余額的比重仍有所上升。國(guó)有大行的放貸量并未下降，中型股份制銀行基于收益的考慮放貸意愿大幅減弱。

　　根據(jù)央行金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，2013年二季度至今年二季度季均按揭貸款3993億，占新增貸款的16.82%，季均增量和占比均僅次于2009年刺激時(shí)期。

　　2014年二季度末房貸余額9.9萬(wàn)億，同比增18.5%，全部貸款同期同比增13.3%。新增購(gòu)房貸款占全部貸款余額的12.6%，較今年初上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，較2013年初上手0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　從價(jià)格來(lái)看，雖然按揭貸款余額占比并未下降，但其主要是來(lái)自于五大行，近2年股份制銀行大幅壓縮了按揭貸款的投放量。

　　我們認(rèn)為目前房貸寬松的政策環(huán)境已經(jīng)具備。一方面，國(guó)務(wù)院已經(jīng)將降低社會(huì)融資成本作為下一階段工作的。今年以來(lái)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議多次提出降低融資成本。

　　另一方面，今年以來(lái)銀行間負(fù)債端的邊際成本也正在逐漸下降。上周四100億14天正回購(gòu)中標(biāo)利率較周二下降20bp至3.50%，刷新了3年半以來(lái)的新低，貨幣政策短期寬松常態(tài)化。

　　我們認(rèn)為雖然銀行出于收益與成本考慮，銀行在限貸放松的執(zhí)行層面并不會(huì)一蹴而就。

　　但房貸寬松政策環(huán)境具備后，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開，寬松政策的效果將逐漸顯現(xiàn)，未來(lái)成交量的回升將是大概率事件。

　　由于目前商品房庫(kù)存仍處在高位，各主流房企的去化策略仍是加快周轉(zhuǎn)，以價(jià)換量為主，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新開工和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍難以有大幅好轉(zhuǎn)，但投資增速下滑趨勢(shì)將得到遏制。

　　萬(wàn)知、何益臻安信證券分析師本文整理節(jié)選自其研究報(bào)告

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