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買房注意“沙盤陷阱” 樓盤沙盤五條潛規(guī)則曝光

  編輯:   發(fā)布日期:2016-02-16 14:44:52  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 515 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

購房者想要了解一個待建或在建樓盤,*直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況。但是當(dāng)樓盤交付時,很多購房者發(fā)現(xiàn),沙盤中那些美麗的綠化、精致的小橋、超寬的樓間距,其實根本不存在。

售樓部那些沙盤背后,到底隱藏了多少行規(guī)?

沙盤上*重要的橋不見了

俞先生的新房正在建設(shè)中,可他*近卻忙著維權(quán),起因是樓盤沙盤上的一座橋不見了。

“實地看過,周邊比較過,上網(wǎng)查過,沒想到*后還是敗給了沙盤?!闭f到房子,俞先生一臉疲憊。俞先生在去年10月份購買了城北某樓盤。當(dāng)時開發(fā)商力推的是6、7、8三幢樓。

“我去現(xiàn)場看過,說實話這批房子位置不太好,兩邊沿馬路,戶型我也不是很喜歡?!庇嵯壬f,在售樓處看沙盤時發(fā)現(xiàn),這三幢樓和二期之間有一座小橋。銷售員說,通過這座橋,俞先生可以很輕松地從沿馬路的房子到達環(huán)境更好一些的二期,還可以享受二期的配套,生活會非常便利。

“正因為沙盤上的這一眼,我*后下了單。”俞先生說,這兩天他去看小區(qū)建設(shè)進展,發(fā)現(xiàn)沙盤上的這座橋,在小區(qū)內(nèi)部根本找不到。“如果沒有這橋,這三幢房子就完全獨立,內(nèi)部沒有配套,沒有景觀,如果當(dāng)時沒有沙盤上的那座橋,我根本不會買這樣的房子?!庇嵯壬f,自己生性謹慎,沒想到*后在買房子的大事上,敗給了一個沙盤。

記者隨后找到了該樓盤的售樓處,銷售人員表示,這座橋?qū)儆诙谝?guī)劃,沙盤是一期推出前就做好的??涩F(xiàn)在二期規(guī)劃未能全部通過,有關(guān)部門不同意在河道上建造這樣一座橋,“我們也正積極和有關(guān)部門協(xié)商,希望能盡量方便業(yè)主生活通行。不過目前協(xié)商不是很順利。有可能就不造了。不過沙盤本來就是一個參考,主要還是看合同的,合同上并沒有寫到這座橋?!?/p>

除了俞先生,盛女士也因為樓盤沙盤,和開發(fā)商鬧得不可開交。盛女士購買的房子是靠近機場的某樓盤,就要交付了。*近盛女士跑到現(xiàn)場一看,傻眼了。

“我看沙盤的時候,外立面的顏色是紅棕色,燈光一打,流光溢彩,非常 高雅??涩F(xiàn)在,樓盤外立面是偏黃色的,看上去沉悶老土。原本以為是高端豪宅,現(xiàn)在一看,簡直不敢恭維?!笔⑴空f,當(dāng)初就是看了沙盤很滿意才買的房,沒想到實際出來和沙盤上的效果差了十萬八千里,“開發(fā)商說,沙盤只是一個參考,合同里也沒有寫清楚外立面顏色,我現(xiàn)在想維權(quán)也找不到法律依據(jù)啊?!?/p>

沙盤制作中不為人知的行規(guī)

所謂沙盤,其實就是小區(qū)樓盤模型?,F(xiàn)在每一個售樓部都會在售樓大廳擺放沙盤,包括小區(qū)規(guī)劃的總體沙盤和部分戶型沙盤。

王先生是杭州某知名沙盤制作公司總經(jīng)理,旗下有100多名工人,制作樓盤沙盤10多年。杭州綠城、金地、中海、萬科等大型房企的沙盤,大都由王先生的公司承包制作。

劉先生是上海某家大型模型公司的經(jīng)理,專門負責(zé)制作樓盤沙盤。接手的工作從新疆到海南,幾乎跑遍全中國。*近這段時間,他一直在開拓杭州市場,“杭州現(xiàn)在做沙盤的公司有數(shù)百家,還有不少是單槍匹馬干的,像包工頭一樣,來活了招一批人干,做好了就散。杭州房地產(chǎn)開發(fā)紅火,沙盤制作就競爭激烈了。”

對于沙盤內(nèi)的那些貓膩,兩位經(jīng)理可以說是再清楚不過。他們整理了五條沙盤制作中的潛規(guī)則。

一、調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距

“調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距,已經(jīng)是不成文的基本規(guī)矩了?!蓖跸壬f,剛開始做這行時,他還會按照實際比例操作,可每次上交都會被退回重做,改的主要是這兩個問題,“現(xiàn)在不用開發(fā)商說,我們也會自動調(diào)整放寬樓間距了。還有小區(qū)道路,也比實際圖紙放寬2厘米,由于我們一般人觀看模型是俯瞰的角度,而觀看現(xiàn)場是平視或仰視角度。因此,沙盤上的設(shè)計往往比實際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多,同時也會給人高綠化率的感覺?!?/p>

二、消失的不利因素

劉先生說,沙盤是要嚴格按照實際圖紙制作的??捎行┰O(shè)備設(shè)施,就算圖紙上有,他們也會主動忽視?!袄?、變電站、高壓電線、地下車庫出入口、水泵室等,肯定不能出現(xiàn)在沙盤上。如果我把這些都做進沙盤,那開發(fā)商會直接把我們公司從合作名單上剔除。”

劉先生說,前年有一次制作沙盤時,他們?yōu)榱嗽黾由顨庀?,將圖紙上的垃圾房做了出來,還擺放了幾個小人在丟垃圾的樣子。結(jié)果開發(fā)商看了,二話不說,不僅拒收了這個沙盤,還直接和他們斷絕了合作關(guān)系,至今沒有再合作過。

三、曖昧的距離

配套設(shè)施的安放,也是沙盤制作的一個貓膩點。例如王先生手頭正在制作的田園板塊一個樓盤沙盤,按照開發(fā)商要求,特別點出了西湖、武林門等市區(qū)域位置,“這些區(qū)域安放有講究,不能離得太遠,但也不能太近。*好是三個手掌的距離,這樣一眼掃過,這些區(qū)域就會有在同一板塊的視覺差?!?/p>

還有學(xué)校,如果樓盤周邊有學(xué)校,必須安放在樓盤*近的距離,“馬路全部要縮窄,*好做成一條小道,要顯得樓盤與學(xué)校其實是一體的。學(xué)校也要做得特別漂亮,要像學(xué)校的樣子?!蓖跸壬f,其實這個樓盤的 根本還沒有確定。

四、寬敞明亮的戶型

還有一些戶型沙盤,也有講究?!白鰬粜蜕潮P,窗戶都會放寬些,顯得窗明幾凈。有些戶型差的,就會縮短走廊長度,放寬進深,特別是一些南北通透的套型,雖然實際上窗外是北側(cè)房屋的通道,但我們也不能做出來,還要弄點綠化上去?!?/p>

“再比如土黃色的外立面,我們會在樓的模型里放上些紅色的小燈泡,這樣看起來有紅棕色的感覺,更高雅些。和水系里放藍色的燈光,看起來晶瑩剔透?!眲⑾壬f,盛女士看到的樓盤外觀顏色,可能就是這么來的。

五、不確定的規(guī)劃

“還有就是樓盤還沒通過的規(guī)劃,或者一期通過,二期還沒有的,我們都會先做到沙盤上,盡量顯示*的樓盤狀態(tài)。”就像俞先生遇到的情況,就是二期規(guī)劃的橋還未通過審批,但是模型先做好了。開發(fā)商自然會把*理想的規(guī)劃放在了沙盤之中,“*后這些規(guī)劃設(shè)計能不能實現(xiàn),就要靠購房者自己去和售房人員確定了?!?/p>

“沙盤陷阱”要維權(quán)*好結(jié)合其他證據(jù)

王先生說,沙盤上其實有句非常重要的話,非常小,一般隱藏在沙盤角落,“本沙盤只是示意,僅提供參考,具體以規(guī)劃圖為準”。

浙江浙元律師事務(wù)所副主任張軼群律師表示,這句很小的“沙盤僅供參考”,基本是行規(guī),除非沙盤與實際樓盤在規(guī)劃上相差太大,比如該標的樓棟沒有,或改變規(guī)劃后而沙盤未重做等,否則很難追究開發(fā)商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責(zé)任。

按相關(guān)部門的要求,開發(fā)商使用模型時,必須注明模型或效果圖等字樣。開發(fā)商對沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀有效,樓盤外的則無效,也可以不涉及。

張軼群律師提醒,要保護自身合法權(quán)益,就應(yīng)在購房前主動、積極了解相關(guān)情況,看沙盤不如多問實際數(shù)據(jù),多做實地考察。并盡量將預(yù)售合同內(nèi)容約定得詳細些,特別是要將會影響自己購買這套房屋的因素寫入合同。

此外,購房者還可以直接到規(guī)劃局查規(guī)劃圖,將沙盤設(shè)施與規(guī)劃圖一一對應(yīng),“被隱身”的公共設(shè)施也一目了然。還可以考察道路、綠化帶、公園、湖泊等是否真實存在。

此前北京一位張女士購房時,從沙盤看,小區(qū)外側(cè)的裙樓是一樣高的,等交房時,拐角的部分比其他地方的裙樓高了2米左右,剛好擋住了位于小區(qū)里側(cè)的她的房子視野。原來從她家的陽臺看出去,可以看到對面的廣場,當(dāng)時也是因為這個才買的,現(xiàn)在恰好被擋住了。

*后張女士和開發(fā)商對簿公堂,依靠沙盤拍照、結(jié)合售房書面廣告、合同等證據(jù)打贏官司。

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