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房屋轉(zhuǎn)租合同生效必須符合哪些條件
編輯:小梁 發(fā)布日期:2021-11-19 11:16:45 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:華龍網(wǎng) 閱讀 6047 次
轉(zhuǎn)租合同是房屋租賃合同的一種,因此其生效首先應(yīng)當(dāng)符合房屋租賃合同的一般生效條件,如當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力、意思表示真實(shí)、采取法定的形式并經(jīng)過(guò)法定的程序,等等。除此之外,根據(jù)合同法及其他有關(guān)房屋租賃法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,房屋轉(zhuǎn)租合同的生效還必須符合下列條件:
(一)房屋租賃合同有效且尚未終止
首先,房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ),只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的,房屋轉(zhuǎn)租合同才可能生效。
其次,房屋轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人是房屋租賃合同中的承租人,只有承租人享有合法的租賃權(quán),才有資格將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人。如果房屋租賃合同無(wú)效,承租人對(duì)房屋就沒(méi)有租賃權(quán),當(dāng)然無(wú)權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租;如果房屋租賃合同已經(jīng)終止,承租人的租賃權(quán)已經(jīng)到期,也不再具有轉(zhuǎn)租的資格。
轉(zhuǎn)租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租房屋的,轉(zhuǎn)租合同也就當(dāng)然無(wú)效。
(二)經(jīng)出租人同意
盡管轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)是承租人的租賃權(quán),但轉(zhuǎn)租必然會(huì)影響出租人的利益,同時(shí),出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時(shí),除非有特別約定,通常情況下都是認(rèn)可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此,為了保護(hù)出租人的利益,也為了堅(jiān)持意思表示真實(shí)的原則,承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租的,必須經(jīng)出租人同意。
所謂經(jīng)出租人同意,既可以是在簽訂房屋租賃合同時(shí),出租人表示允許承租人轉(zhuǎn)租,也可以是房屋租賃合同簽訂后,出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。
但是,無(wú)論何時(shí)同意,均應(yīng)當(dāng)采取明示的方式,不可以默示同意。同時(shí),轉(zhuǎn)租房屋的數(shù)量、期限,用途等均應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意,不可超出出租人同意的范圍。此外,城市房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意,并辦理登記備案手續(xù)。
未經(jīng)出租人同意,承租人擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租,或者未辦理轉(zhuǎn)租登記備案的,轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,出租人有權(quán)解除合同。
出租人解除房屋租賃合同的,房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然也隨之解除。
(三)次承租人須符合法定的條件
次承租人其實(shí)就是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人,其法律地位就是承租人,稱(chēng)其為次承租人只是為了使其與房屋租賃合同中的承租人相區(qū)分,從而明確其與出租人和承租人之間的關(guān)系。因此,次承租人必須完全符合法律關(guān)于承租人的主體資格要求,法律、法規(guī)和規(guī)章對(duì)承租人主體資格有限制的,完全適用于次承租人。
(四)房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng)
房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的合同,因此,房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng),否則無(wú)法生效。
總之,房屋轉(zhuǎn)租合同只有既符合房屋租賃合同生效的一般要件,又符合上述特別要件,才能發(fā)生法律效力。
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