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樓市調(diào)控競(jìng)速:三四線城市房?jī)r(jià)升溫

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2020-10-15 10:49:44  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  閱讀 869 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

國(guó)慶長(zhǎng)假結(jié)束第 ,徐州、紹興分別出臺(tái)樓市調(diào)控措施,表明了地方政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心。

10月9日晚,徐州市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》,徐州從宅地供應(yīng)、備案價(jià)格管理、裝修行為與價(jià)格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導(dǎo)政策,其中“備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整”一條被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是調(diào)控收緊的明確信號(hào)。

與此同時(shí),紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》,同樣在商品房銷(xiāo)售價(jià)格上進(jìn)行收緊:對(duì)已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的,要在十日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,不得高于申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售。換言之,項(xiàng)目加推價(jià)格不得高于首開(kāi)價(jià)格。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出,這兩個(gè)城市都沒(méi)用限購(gòu)限貸的加碼,手段偏溫和,有預(yù)防性調(diào)控市場(chǎng)防止出現(xiàn)投機(jī)操作的行業(yè)。此輪樓市升溫,長(zhǎng)三角、大灣區(qū)市場(chǎng)上揚(yáng)明顯,因此,這兩個(gè)區(qū)域的調(diào)控政策出臺(tái)也比較密集,尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)。

盧文曦進(jìn)而指出,大灣區(qū)主要是佛山、東莞、珠海、深圳;長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)能級(jí)強(qiáng)大的小城市比較多,一些三四線城市熱度并不比一二線城市弱。因此,長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)從一二線城市開(kāi)始向三四線城市蔓延?!坝悬c(diǎn)按下葫蘆浮起瓢的感覺(jué)?!北R文曦還認(rèn)為,以上海為主的城市群效應(yīng)凸顯,上海需求外溢,導(dǎo)致長(zhǎng)三角整體熱度要比珠三角區(qū)域高一些。

嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲苗頭

對(duì)比來(lái)看,2020年下半年以來(lái),深圳、東莞接連迎來(lái)“ 嚴(yán)限購(gòu)”,強(qiáng)化調(diào)控力度,驅(qū)使部分受限市場(chǎng)潛在需求或外溢至灣區(qū)其它城市。然而,節(jié)后長(zhǎng)三角徐州、紹興這兩個(gè)城市的調(diào)控出臺(tái),表明了長(zhǎng)三角調(diào)控速度快于珠三角。

實(shí)際上,徐州的房?jī)r(jià)漲幅還沒(méi)那么明顯,但今年以來(lái)的地價(jià)成交溢價(jià)率逐漸走高,這也是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為徐州出臺(tái)調(diào)控政策側(cè)重于防范風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

上海中原提供的數(shù)據(jù)顯示,從2019年9月-2020年8月,徐州成交套數(shù)略有波動(dòng),成交套數(shù)從8680多套震蕩下行至6584套;但成交價(jià)格波動(dòng)不大,一直維持在1萬(wàn)元/平方米左右。

但紹興的房?jī)r(jià)上漲則明顯多了。2019年10月-2020年9月,紹興成交套數(shù)從1331套上漲至1615套,紹興房?jī)r(jià)則從17375元/平方米漲到了21391元/平方米。紹興房?jī)r(jià)一年漲幅23%,而目前大多數(shù)城市研究制定出臺(tái)的調(diào)控政策中,關(guān)于房?jī)r(jià)漲幅的要求越來(lái)越嚴(yán)格,比如蘇州2019年5月公布調(diào)控目標(biāo)是當(dāng)年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)5%。

從中指院發(fā)布的今年三季度百城居住用地均價(jià)來(lái)看,紹興市的宅地均價(jià)達(dá)到了7526元/平方米,不僅高于大連、太原、南寧等省會(huì)城市,也比南通這個(gè)有機(jī)場(chǎng)等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。

來(lái)自浙江某房企創(chuàng)始人的說(shuō)法,紹興在過(guò)去一年房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了5%,高于政府規(guī)定的房?jī)r(jià)漲幅,因此調(diào)控難免。這其中,地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)影響顯而易見(jiàn)。

同策研究院分析師丁垚分析指出,一方面,紹興受亞運(yùn)會(huì)、融杭以及大規(guī)模拆遷等內(nèi)外部因素影響,近兩年市場(chǎng)需求較高;另一方面,受杭州嚴(yán)格調(diào)控影響,利潤(rùn)空間受到壓縮,房企逐步將投資目光轉(zhuǎn)向紹興等環(huán)杭區(qū)域。近兩年,尤其是鏡湖新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域,吸引大量品牌房企進(jìn)入拿地,房地價(jià)由此雙雙走高,帶動(dòng)全市整體走熱。

就地價(jià)而言,紹興近兩年土拍可謂爆點(diǎn)不斷,鏡湖新區(qū)地價(jià)更是不斷被刷新。同策研究院分析師丁垚指出,業(yè)內(nèi)與我們溝通紹興市場(chǎng)的房企也不斷增多。今年疫情之后,“越城區(qū)原震元制藥廠地塊”起拍樓面價(jià)高達(dá)14754元/平方米,一舉創(chuàng)下紹興起拍樓面價(jià)新高,并 終以21569元/平方米的樓面價(jià)成為紹興新高,引爆市場(chǎng)。丁垚指出,雖然7月份紹興已經(jīng)出臺(tái)了土拍新政,采用競(jìng)配建+控制溢價(jià)率在35%以內(nèi)的措施來(lái)控制土拍熱度,但是我們看到此后出讓的地塊并沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)冷,例如9月15日“鏡湖新區(qū)大越路東側(cè)3號(hào)地塊”成交樓面價(jià)依然高出周邊地塊。

相比大灣區(qū),華東區(qū)域作為疫情過(guò)后 恢復(fù)熱度的區(qū)域之一,各城市土地市場(chǎng)均較活躍,大部分城市宅地成交量?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)明顯,多個(gè)城市1-9月宅地成交溢價(jià)率明顯提升,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。南京、常州等城市高價(jià)地頻出,南京由此出臺(tái)“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”新政。同一時(shí)間段內(nèi),廣州、深圳、廈門(mén)、東莞等主要城市1-9月住宅用地累計(jì)成交規(guī)模同比大幅提高,主要是由于住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求,政府希望通過(guò)加大推地力度來(lái)平抑市場(chǎng)過(guò)熱。比如東莞,由于深圳市場(chǎng)受到新政擠壓,部分需求由核心城市流向東莞、惠州等環(huán)深城市,東莞樓市熱度由此迎來(lái)一波新的上漲,并引來(lái)“莞九條”的出臺(tái),然而東莞新的調(diào)控政策主要限制購(gòu)房端,土地市場(chǎng)熱度依然居高不下。

接連出臺(tái)調(diào)控政策的紹興

就房?jī)r(jià)而言,從百城房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看,紹興已經(jīng)連續(xù)保持近4年的同比正增長(zhǎng),2019年以來(lái), 月度同比漲幅超過(guò)20%,今年1-8月份也基本在15%以上。而近三年的指數(shù)環(huán)比漲幅也只有在今年疫情 嚴(yán)重的2月份出現(xiàn)小幅負(fù)增長(zhǎng)??梢哉f(shuō),紹興房?jī)r(jià)已經(jīng)保持多年上漲。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè),2019年11月紹興市轄區(qū)商品住宅均價(jià)首度突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān),今年8月更是達(dá)到2.33萬(wàn)元/平方米的歷史峰值。

長(zhǎng)三角城市群的崛起當(dāng)中,可見(jiàn)很多新區(qū)影子。以紹興為例,定位為紹興中心城市的核心和生態(tài)綠心的鏡湖新區(qū)這兩年的地價(jià)就處于穩(wěn)步上升階段。近幾年來(lái),城市重大功能性設(shè)施項(xiàng)目得到加速集聚,完成出讓經(jīng)營(yíng)性土地3900多畝,約14平方公里區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)初具規(guī)模,一個(gè)現(xiàn)代城市的核心區(qū)塊正在形成之中。

2018年以來(lái),鏡湖新區(qū)土地飛速出讓?zhuān)焖籴绕鸬某鞘泻诵牡貛д选懊娣蹆r(jià)”一次次提高,2020年8月,榮安地產(chǎn)拍下的一幅地塊,樓面價(jià)超過(guò)1.3萬(wàn)元/平方米,刷新該區(qū)域樓板價(jià)天花板。2019年,房企加大了鏡湖新區(qū)的投資力度,地塊溢價(jià)率也逐漸走高。2020年5月,世茂溢價(jià)57.43%競(jìng)得一幅地塊。

紹興政府也關(guān)注到了這一現(xiàn)象,7月份出臺(tái)新政,從2020年7月8日起施行。新政主要有兩點(diǎn),一是控制住宅用地價(jià)格漲幅;二是推行“限地價(jià) 競(jìng)配建”, 溢價(jià)不超過(guò)35%。其中,明確規(guī)定“鏡湖新區(qū)住宅用地價(jià)格年漲幅不得超過(guò)10%”。

今年以來(lái),鏡湖新區(qū)所在的越城區(qū)共出讓15幅地塊,整體出讓價(jià)格較高。其中, 樓板價(jià)為2.15萬(wàn)元/平方米的一幅地塊,由紹興錦越置業(yè)有限公司競(jìng)得;該幅地塊旁邊是祥生拿下的樓板價(jià)約為1.9萬(wàn)元/平方米的地塊。

在7月新政沒(méi)有明顯給樓市降溫的背景下,10月9日紹興再次出臺(tái)調(diào)控新政。丁垚認(rèn)為,除了再次明確“限地價(jià)、競(jìng)配建”外,更是對(duì)房?jī)r(jià)祭出大招,采用“雙備案”且住宅定價(jià)需參考周邊同類(lèi)房源或“地價(jià)+成本”因素,同時(shí)通過(guò)“加推盤(pán)價(jià)格備案不得高于 備案價(jià)格”來(lái)強(qiáng)制平抑紹興房?jī)r(jià)漲幅。除此之外,嚴(yán)格管理分期銷(xiāo)售,防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。

可以預(yù)見(jiàn),通過(guò)強(qiáng)制的價(jià)格干預(yù),紹興房?jī)r(jià)漲幅將被嚴(yán)格控制,鏡湖新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域或?qū)⒃谝欢〞r(shí)期內(nèi)保持高位盤(pán)整,而一些配套缺乏、前期漲幅較大的區(qū)域或?qū)⒚媾R降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

前述業(yè)內(nèi)人士指出,“三道紅線”后房企將更加依賴項(xiàng)目回款帶來(lái)的資金流入,三四線城市地段較差的低流速項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象增多,而核心一二線及強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目受需求回暖影響價(jià)格更加堅(jiān)挺,成為房企短期利潤(rùn)來(lái)源。

值得關(guān)注的是,身處大灣區(qū)或者長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市,也不是每個(gè)項(xiàng)目都銷(xiāo)售順暢或者升值,比如徐州,某國(guó)企在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目去化非常困難;惠州,某準(zhǔn)千億房企開(kāi)發(fā)的文旅項(xiàng)目,自去年調(diào)控收緊以來(lái),價(jià)格一路下跌。

此外,來(lái)自同策研究院的研究結(jié)果顯示,8月40強(qiáng)房企融資規(guī)模環(huán)比再次下滑,預(yù)計(jì)四季度還會(huì)有大幅收縮,這也必然導(dǎo)致拿地趨于謹(jǐn)慎。

今年“三道紅線”之后,“現(xiàn)金短債比例”作為三項(xiàng)指標(biāo)之一,必將迫使房企提高對(duì)現(xiàn)金流的關(guān)注,故而加速銷(xiāo)售回款提高償債比例、保證現(xiàn)金流成為部分房企當(dāng)務(wù)之急。以華發(fā)股份為例,2019年及2020年上半年少數(shù)股東的凈資產(chǎn)收益率分別為1.16%、2.44%,歸屬于母公司的凈資產(chǎn)收益率分別為7.0%、6.4%,后者遠(yuǎn)高于前者,明股實(shí)債問(wèn)題突出。永續(xù)債在其財(cái)報(bào)中記為“資產(chǎn)”,拉低了華發(fā)的負(fù)債率。然而較高的永續(xù)債卻提升了財(cái)務(wù)成本,吞噬歸母凈利潤(rùn)。

從樓市調(diào)控角度看,丁垚預(yù)計(jì)2020年樓市政策維持平穩(wěn)、難以大幅寬松,考慮到疫情影響,預(yù)計(jì) 早2021年一季度政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑藭r(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐漸進(jìn)入上行階段。而成交價(jià)格預(yù)計(jì)2021年下半年才有可能快速上漲。

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