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你聽(tīng)說(shuō)過(guò)樓面價(jià)嗎?樓面積和房?jī)r(jià)究竟是不是一個(gè)意思?
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-04-06 10:04:02 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:房天下 閱讀 895 次
很多打算買(mǎi)房的人都覺(jué)得房?jī)r(jià)還是比較高的,生怕自己買(mǎi)了之后房?jī)r(jià)下跌。于是買(mǎi)房的時(shí)候,購(gòu)房者都有自己的一桿秤那就是我打算買(mǎi)的房子究竟值不值得。在房?jī)r(jià)成本中,樓面價(jià)就是其中一部分重要因素。那么什么是樓面價(jià)?樓面價(jià)和房?jī)r(jià)之間有什么關(guān)系?
什么是樓面價(jià)?
樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許 建筑面積,每個(gè)土地在獲得時(shí),基本都有容積率規(guī)定,框定了該土地建筑的 面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí),單位售價(jià)中所包含的土地成本。
樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率;規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。
例如,拍賣(mài)的土地面積為13145平方米,容積率為3.2, 成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。
樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢?
一般來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià):土地價(jià)格+建筑物價(jià)格,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置 重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。
同事房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷(xiāo)售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。
據(jù)推算,土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右,而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的,如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣(mài),土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。
樓面價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格有什么關(guān)系?
樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù),算不上銷(xiāo)售價(jià)格的任何參考,銷(xiāo)售價(jià)格的參考,更多的是隨行就市,有的人給出了一個(gè)大概的算法,樓面價(jià)格乘以1.8也好,是2.5倍也好,都是大概的估算,也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律。
樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí),單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了,因?yàn)樯唐贩康?終售價(jià)包括了樓面價(jià),所以,開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格,就會(huì)作為商品房 終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低房?jī)r(jià)不一定低!如果拿地成本較低而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高,水漲船高之下,房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。
終房?jī)r(jià)如何要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低,建安成本占據(jù)比例高,銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常,大城市土地價(jià)格高,建安成本占據(jù)比例低,銷(xiāo)售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn),因此關(guān)于房?jī)r(jià)和樓面積價(jià)之間的關(guān)系,要通過(guò)具體地區(qū),具體分別,需要周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析,才會(huì)得出 售價(jià)范圍是多少!
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