上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至6月底易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45203萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，同比增長(zhǎng)6.0%。

從上半年環(huán)比數(shù)據(jù)看，庫(kù)存規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)了先降后升的態(tài)勢(shì)。而從同比數(shù)據(jù)方面，當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)7個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。此外，從城市結(jié)構(gòu)方面來(lái)看，三類(lèi)城市都呈現(xiàn)了庫(kù)存同比上升的態(tài)勢(shì)，尤其是一些市場(chǎng)交易開(kāi)始轉(zhuǎn)弱的城市，庫(kù)存同比上升節(jié)奏更快。

易居研究院認(rèn)為，考慮到近期房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管控開(kāi)始強(qiáng)化，預(yù)計(jì)三季度政策面以偏緊為主，這或?qū)κ袌?chǎng)交易形成抑制效應(yīng)。易居研究院據(jù)此判斷，住宅庫(kù)存上升的可能性會(huì)增大，部分房企也需要靈活制定去庫(kù)存的策略。

六成城市庫(kù)存現(xiàn)同比正增長(zhǎng)

100城庫(kù)存方面，已經(jīng)同比連增7個(gè)月。報(bào)告顯示，截至6月底易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45203萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，同比增長(zhǎng)6.0%。觀(guān)察今年上半年環(huán)比數(shù)據(jù)，庫(kù)存規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)了先降后升的態(tài)勢(shì)，基本和月度交易行情吻合。而從同比數(shù)據(jù)看，當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)7個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，二線(xiàn)城市連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，截至6月底一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2775、22248和20180萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-1.1%、0.5%和0.6%，同比增速分別為28.4%、0.9%和9.5%。觀(guān)察三類(lèi)城市數(shù)據(jù)，可以看出，三類(lèi)城市都步入到庫(kù)存同比正增長(zhǎng)的通道之中。其中，一線(xiàn)城市預(yù)售證管控力度相對(duì)減弱，供應(yīng)放量，庫(kù)存同比連增13個(gè)月。二線(xiàn)城市終結(jié)了連續(xù)46個(gè)月庫(kù)存同比下降的態(tài)勢(shì)，目前連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，這說(shuō)明其庫(kù)存基本面也在發(fā)生變化。三四線(xiàn)城市目前保持了連續(xù)8個(gè)月的同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，庫(kù)存去化壓力略有增加。

從城市排行方面看，6成城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，6月份100個(gè)城市中，有61個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。包括惠州、金華和岳陽(yáng)的庫(kù)存同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 明顯，庫(kù)存同比增速分別達(dá)到了109%、109%和76%。類(lèi)似城市都代表了重點(diǎn)三四線(xiàn)城市，近期市場(chǎng)降溫對(duì)此類(lèi)城市的庫(kù)存數(shù)據(jù)影響較大。同時(shí)，100個(gè)城市中有39個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，包括濟(jì)南、合肥和江陰等城市庫(kù)存下降態(tài)勢(shì)較為明顯。類(lèi)似城市也是后續(xù)需要積極補(bǔ)庫(kù)存的城市。

上半年百城住宅推盤(pán)節(jié)節(jié)高升

從100城預(yù)售情況來(lái)看，上半年推盤(pán)呈現(xiàn)節(jié)節(jié)高的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，6月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5743萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.8%，同比增長(zhǎng)12.9%。觀(guān)察上半年的推盤(pán)數(shù)據(jù)，總體上呈現(xiàn)了節(jié)節(jié)高的態(tài)勢(shì)。報(bào)告認(rèn)為，這與部分城市推盤(pán)政策相對(duì)寬松、部分房企急于銷(xiāo)售和積極辦理預(yù)售證等心態(tài)有關(guān)。

100城成交方面，6月份表現(xiàn)相對(duì)較好。報(bào)告顯示，6月份100個(gè)城市新建商品住宅成交量為5545萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.2%，同比增長(zhǎng)7.7%。觀(guān)察上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，三、四月份表現(xiàn)不錯(cuò)，5月份有所降溫，6月份受推盤(pán)力度強(qiáng)化和部分滯后的交易數(shù)據(jù)納入網(wǎng)簽，市場(chǎng)交易有所反彈。

從供求關(guān)系來(lái)看，上半年樓市總體呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量為27245萬(wàn)平方米，成交量為27776萬(wàn)平方米。而6月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5743萬(wàn)平方米，而成交量為5545萬(wàn)平方米，單月呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。

一線(xiàn)城市去庫(kù)存周期

從100城存銷(xiāo)比整體情況來(lái)看，位于“12-6個(gè)月”區(qū)間。報(bào)告顯示，6月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為9.8個(gè)月，該數(shù)值與5月份持平，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.8個(gè)月。根據(jù)自然資源部此前對(duì)商品住房庫(kù)存消化周期、供地規(guī)則的區(qū)間劃分，當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存去化周期位于12-6個(gè)月的區(qū)間，屬于“增加供地”的范疇。

從結(jié)構(gòu)分類(lèi)方面看，一線(xiàn)城市去庫(kù)存周期 。報(bào)告顯示，6月份一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.6、9.2和10.1個(gè)月。相比5月份12.5、9.2和10.3個(gè)月的數(shù)值，一線(xiàn)城市略有上升，二線(xiàn)城市持平，三四線(xiàn)城市則略有收窄。

從城市排行來(lái)看，不同消化周期對(duì)應(yīng)著不同的行情和拿地機(jī)會(huì)。根據(jù)報(bào)告，包括漳州、燕郊和香河等12個(gè)城市的消化周期在36-18個(gè)月；晉江、洛陽(yáng)、北京等27個(gè)城市消化周期在18-12個(gè)月；韶關(guān)、福州和常州等46個(gè)城市的消化周期在12-6個(gè)月；消化周期在6個(gè)月以下的城市有15個(gè)，符合“加快供地”的標(biāo)準(zhǔn)。其中，鄭州和杭州這兩個(gè)城市的消化周期不足三個(gè)月，需要引起一定的重視。

【附注】100個(gè)城市按一、二、三四線(xiàn)城市劃分

4個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、 深圳

32個(gè)二線(xiàn)城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊??64個(gè)三四線(xiàn)城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠(chǎng)、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。

需要說(shuō)明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線(xiàn)城市的范圍中。

報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院

執(zhí)筆人：嚴(yán)躍進(jìn)

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