11月20日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》雜志主辦的“2018金磚論壇年度峰會”在上海舉行。

近百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)和金融行業(yè) 圍繞“全球房地產(chǎn)金融、全球資產(chǎn)配置、大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資”三大主題展開為期兩天的激烈探討。在本次論壇上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)表了題為《房地產(chǎn)業(yè)從高速增長到有質(zhì)量增長》的主題演講。

在丁祖昱看來，近期房地產(chǎn)市場的運行出現(xiàn)了很明顯的變化，無論是政策、企業(yè)，還是市場、土地、人口等等方面，以及城市和區(qū)域的分化，都可以看出房地產(chǎn)行業(yè)從9月份開始已經(jīng)正式進(jìn)入了全面調(diào)整期。這種情況下，丁祖昱認(rèn)為高質(zhì)量增長應(yīng)該是未來的目標(biāo)，建議房企要從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量的增長。對于規(guī)模企業(yè)，要維持地產(chǎn)主業(yè)，做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。

企業(yè)變化：焦慮中前行

龍頭房企開始放慢腳步、減少投資、加快賣房。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，跟著龍頭房企走就行，沒有太大必要自己做太多的判斷。萬科、碧桂園、恒大賣房，你也賣，他們不投資你們也不投資，但中長期的每家企業(yè)要根據(jù)自己的特色來制定服務(wù)和未來發(fā)展方向。

政策變化：房地產(chǎn)稅延期審議

上半年媒體都在發(fā)房地產(chǎn)稅在加快立法進(jìn)程相關(guān)報道，但轉(zhuǎn)折在9月份，房地產(chǎn)稅延期審議。基本上，這輪宏觀調(diào)控的政策對于房地產(chǎn)的限制性政策，應(yīng)該是在9月份都已經(jīng)告一段落。（中房網(wǎng)備注：9月7日，全國人大常委會召開立法工作會議，部署十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃實施工作。會后，全國人大常委會法制工作委員會副主任許安標(biāo)在接受采訪時透露了5年立法規(guī)劃安排的重點領(lǐng)域立法包括：深化金融體制改革和防范金融風(fēng)險、修改證券法、房地產(chǎn)稅法等10部單行法。）

市場變化：去化率普遍下降

從市場變化來看，去化率出現(xiàn)了明顯下降趨勢。無論是一線，還是二三線城市，目前去化的情況都是在下降。不是只有少數(shù)城市出現(xiàn)這樣的狀況，中國很多的城市，特別是在10月份以后，這個狀況是比較普遍的。

土地市場變化：量價齊跌流拍加大

土地市場出現(xiàn)變化時間更早，6月份開始出現(xiàn)土地流拍，流拍情況一個月比一個月嚴(yán)重，到了10月份的時候，有156塊地流標(biāo)，這還是在很多地方和開發(fā)企業(yè)做過溝通的情況蝦?？梢哉f，今年三季度乃至10月份，土地市場確實走向了低谷。這當(dāng)然也和9月份暫停拿地、暫停投資有一定關(guān)系。

還有156塊地在上個月流標(biāo)。今年上半年6月我們才看到流標(biāo)，但是今年的3季度乃至10月份，土地市場確實走向了低谷。這當(dāng)然也和9月份暫停拿地、暫停投資也是有一定關(guān)系。

行業(yè)銷售：增速放緩趨勢明顯

前十個月的行業(yè)數(shù)據(jù)基本不錯，但從10月份出現(xiàn)增速回落。目前1-10月份商品房銷售面積同比增長2.2%，商品房銷售額同比增長還在10%以上。但增速放緩的趨勢非常明顯，也許11月份放緩的勢頭還會進(jìn)一步加大。

對外，丁祖昱給出了自己的預(yù)測，他認(rèn)為今年房地產(chǎn)銷售面積在17億平方米左右，與去年基本持平。銷售金額應(yīng)該會過14萬億，比去年上一個新的臺階。

房價變化：取決于市場和企業(yè)

9月份開始半年來70城房價環(huán)比連續(xù)沖高后 回落，一線漲幅連續(xù)4個月下滑至轉(zhuǎn)負(fù)。10月份一線城市新房價格環(huán)比持平，二線城市房價保持上漲但漲幅收窄，三四線環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.2個百分點。要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，但事實上市場環(huán)境當(dāng)中做不到價格的 穩(wěn)定。 賣什么價格一方面取決于市場，另一方面取決于企業(yè)。

供應(yīng)走勢：環(huán)比“回調(diào)”，但同比保持了相應(yīng)高度

供應(yīng)方面， 近幾個月還保持相應(yīng)的高度。CRIC系統(tǒng)監(jiān)測的全國62個重點城市，繼9月份供應(yīng)大幅激增后10月份大幅回落30%，但同比還是上升的。 近一段時間，市場銷售壓力加大和供應(yīng)跟不上也有一定關(guān)系。但是要提示大家的是，由于備案時間等因素，所以不能完全反映各個城市實際銷售情況。在這種情況下，供應(yīng)下降成交還在上升，其實市場和數(shù)據(jù)反映出來的是不一致的。

庫存：越來越接近真實

成交萎靡、庫存量上升是非常重要的信號，目前的庫存越來越接近真實庫存。如果持續(xù)上升5-6個月，將給市場帶來很大的壓力。

二手房：成交量下滑

目前的二手房成交數(shù)據(jù)已經(jīng)回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明顯換量，7月份二手房成交下滑。如果分城市的話，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已經(jīng)接近這個城市的低位數(shù)。

近房企、中介機(jī)構(gòu)在房價下滑的時候重新制定傭金標(biāo)準(zhǔn)。跌的時候傭金確實可以提高一點，因為 近的交易，特別是賣家希望把房子賣掉，他愿意多付一些傭金。在市場特別火爆的時候，恨不得不用付傭金，現(xiàn)在的市場還是難。

房企業(yè)績：比去年有很大提升

房企業(yè)績還可以，前三強(qiáng)都在5000億到6000億左右的水平。前24強(qiáng)1000億的銷售額，前41強(qiáng)都達(dá)到了500億以上的水平，第100位也達(dá)到了150億。應(yīng)該說比去年有很大的提升，但 近幾個月的提升還是乏力。前三強(qiáng)還有緩慢的增長，剩下的大多數(shù)陣營公司，銷售都是下降的。

從千億企業(yè)來看，24家公司都獲得千億，和去年同期增長的比較，有些公司增長速度還是很快，但是前幾強(qiáng)增長速度在放緩。龍頭增速已經(jīng)放緩，企業(yè) 近的應(yīng)對很簡單，就是減少投資。很多房企，今天不僅僅是減少，甚至是不投資。

各能級市場格局：三四線銷售占比上升至69%

從城市的角度來看，各個城市的情況差別很大。現(xiàn)在三四線城市的銷售面積占69%， 近這一兩年面積占比越來越高。

一線城市：行情各自獨立，京、滬兩城量跌價漲，廣州量價齊跌、深圳量價齊跌。

二線城市：規(guī)模相對穩(wěn)定，商品住宅月度成交面積整體維持在3400萬平方米左右。

三四線城市：2017年以來三四線城市銷售占比快速上升，熱點城市高度聚集亍長三角和珠三角。

城市市場周期：下輪調(diào)整周期將拉長

調(diào)整周期少要一年，更多的四、五線城市，三、四線城市，調(diào)整就像過去幾年一樣。從行業(yè)的情況來看，短中期還是可以保持在高位運行。從未來3年數(shù)據(jù)來看，基本上還可以保持。從目前來看，這個數(shù)字是不會減少的，甚至可能會加，畢竟現(xiàn)在還是希望通過投資拉動經(jīng)濟(jì)，棚改是非常重要的組成部分，但是比過去的數(shù)字要少。

人口變化：不是特別樂觀

上次人口的中高峰是1987年，到2020年基本就結(jié)束了。上一個高點到下一個高點也有一個對應(yīng)，從1987年之后到2020年，人口逐漸減少，所以在未來每一年，出生人口的壓力是非常大。

另外，從結(jié)婚登記數(shù)量及結(jié)婚率數(shù)據(jù)來看，也在減少。到去年就有1000萬對多一點，而且我們把離婚再結(jié)婚的全算進(jìn)去了，因為過去沒有買房離婚這件事，現(xiàn)在有了，這塊扣掉的話，結(jié)婚對數(shù)都不滿1000萬對。

另外一組數(shù)字也是壓力比較大，二孩的數(shù)字在去年超過了一孩，一孩越來越少。短期沒有影響，長期會對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。長期的小孩少了，等到15-20年之后買房的人自然就少了。

規(guī)模增速：未來將從高速轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長

整個房企，龍頭房企負(fù)的增長率今年突然出現(xiàn)下滑。過去一個是高速增長，大家都做到了。第二個是高杠桿，過去的金融環(huán)境還能夠支持高杠桿。但今天的金融環(huán)境已經(jīng)不支持房企高杠桿，在無法取得高杠桿的情況下，增速必然下滑。

房企轉(zhuǎn)型：要做有質(zhì)量的房地產(chǎn)

今年來看，整個房企的增長率，包括龍頭房企，都突然出現(xiàn)了下滑。過去行業(yè)的高速增長有很大的高杠桿因素，但目前的金融環(huán)境已經(jīng)不支持房企高杠桿，在無法取得高杠桿的情況下，增速必然下滑。因此，房企要轉(zhuǎn)型，就必須升級為“有質(zhì)量的擴(kuò)張”。對于行業(yè)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)一定規(guī)模的房企而言，轉(zhuǎn)型不能直接轉(zhuǎn)到其他行業(yè)當(dāng)中，還是要維持地產(chǎn)主業(yè)，做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。此外，對大多數(shù)的房企來說，物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域還是要做的，中小型房企還可以從創(chuàng)新業(yè)務(wù)中尋找機(jī)會。

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