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丁祖昱:近期房地產(chǎn)必須關(guān)注的15點變化
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-11-22 10:08:17 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中房網(wǎng) 閱讀 707 次
11月20日,由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo),金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》雜志主辦的“2018金磚論壇年度峰會”在上海舉行。
近百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)和金融行業(yè) 圍繞“全球房地產(chǎn)金融、全球資產(chǎn)配置、大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資”三大主題展開為期兩天的激烈探討。在本次論壇上,易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)表了題為《房地產(chǎn)業(yè)從高速增長到有質(zhì)量增長》的主題演講。
在丁祖昱看來,近期房地產(chǎn)市場的運行出現(xiàn)了很明顯的變化,無論是政策、企業(yè),還是市場、土地、人口等等方面,以及城市和區(qū)域的分化,都可以看出房地產(chǎn)行業(yè)從9月份開始已經(jīng)正式進(jìn)入了全面調(diào)整期。這種情況下,丁祖昱認(rèn)為高質(zhì)量增長應(yīng)該是未來的目標(biāo),建議房企要從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量的增長。對于規(guī)模企業(yè),要維持地產(chǎn)主業(yè),做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。
企業(yè)變化:焦慮中前行
龍頭房企開始放慢腳步、減少投資、加快賣房。對房地產(chǎn)企業(yè)來講,跟著龍頭房企走就行,沒有太大必要自己做太多的判斷。萬科、碧桂園、恒大賣房,你也賣,他們不投資你們也不投資,但中長期的每家企業(yè)要根據(jù)自己的特色來制定服務(wù)和未來發(fā)展方向。
政策變化:房地產(chǎn)稅延期審議
上半年媒體都在發(fā)房地產(chǎn)稅在加快立法進(jìn)程相關(guān)報道,但轉(zhuǎn)折在9月份,房地產(chǎn)稅延期審議。基本上,這輪宏觀調(diào)控的政策對于房地產(chǎn)的限制性政策,應(yīng)該是在9月份都已經(jīng)告一段落。(中房網(wǎng)備注:9月7日,全國人大常委會召開立法工作會議,部署十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃實施工作。會后,全國人大常委會法制工作委員會副主任許安標(biāo)在接受采訪時透露了5年立法規(guī)劃安排的重點領(lǐng)域立法包括:深化金融體制改革和防范金融風(fēng)險、修改證券法、房地產(chǎn)稅法等10部單行法。)
市場變化:去化率普遍下降
從市場變化來看,去化率出現(xiàn)了明顯下降趨勢。無論是一線,還是二三線城市,目前去化的情況都是在下降。不是只有少數(shù)城市出現(xiàn)這樣的狀況,中國很多的城市,特別是在10月份以后,這個狀況是比較普遍的。
土地市場變化:量價齊跌流拍加大
土地市場出現(xiàn)變化時間更早,6月份開始出現(xiàn)土地流拍,流拍情況一個月比一個月嚴(yán)重,到了10月份的時候,有156塊地流標(biāo),這還是在很多地方和開發(fā)企業(yè)做過溝通的情況蝦??梢哉f,今年三季度乃至10月份,土地市場確實走向了低谷。這當(dāng)然也和9月份暫停拿地、暫停投資有一定關(guān)系。
還有156塊地在上個月流標(biāo)。今年上半年6月我們才看到流標(biāo),但是今年的3季度乃至10月份,土地市場確實走向了低谷。這當(dāng)然也和9月份暫停拿地、暫停投資也是有一定關(guān)系。
行業(yè)銷售:增速放緩趨勢明顯
前十個月的行業(yè)數(shù)據(jù)基本不錯,但從10月份出現(xiàn)增速回落。目前1-10月份商品房銷售面積同比增長2.2%,商品房銷售額同比增長還在10%以上。但增速放緩的趨勢非常明顯,也許11月份放緩的勢頭還會進(jìn)一步加大。
對外,丁祖昱給出了自己的預(yù)測,他認(rèn)為今年房地產(chǎn)銷售面積在17億平方米左右,與去年基本持平。銷售金額應(yīng)該會過14萬億,比去年上一個新的臺階。
房價變化:取決于市場和企業(yè)
9月份開始半年來70城房價環(huán)比連續(xù)沖高后 回落,一線漲幅連續(xù)4個月下滑至轉(zhuǎn)負(fù)。10月份一線城市新房價格環(huán)比持平,二線城市房價保持上漲但漲幅收窄,三四線環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.2個百分點。要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn),但事實上市場環(huán)境當(dāng)中做不到價格的 穩(wěn)定。 賣什么價格一方面取決于市場,另一方面取決于企業(yè)。
供應(yīng)走勢:環(huán)比“回調(diào)”,但同比保持了相應(yīng)高度
供應(yīng)方面, 近幾個月還保持相應(yīng)的高度。CRIC系統(tǒng)監(jiān)測的全國62個重點城市,繼9月份供應(yīng)大幅激增后10月份大幅回落30%,但同比還是上升的。 近一段時間,市場銷售壓力加大和供應(yīng)跟不上也有一定關(guān)系。但是要提示大家的是,由于備案時間等因素,所以不能完全反映各個城市實際銷售情況。在這種情況下,供應(yīng)下降成交還在上升,其實市場和數(shù)據(jù)反映出來的是不一致的。
庫存:越來越接近真實
成交萎靡、庫存量上升是非常重要的信號,目前的庫存越來越接近真實庫存。如果持續(xù)上升5-6個月,將給市場帶來很大的壓力。
二手房:成交量下滑
目前的二手房成交數(shù)據(jù)已經(jīng)回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明顯換量,7月份二手房成交下滑。如果分城市的話,大部分也是下滑,有的城市下滑速度快,但是已經(jīng)接近這個城市的低位數(shù)。
近房企、中介機(jī)構(gòu)在房價下滑的時候重新制定傭金標(biāo)準(zhǔn)。跌的時候傭金確實可以提高一點,因為 近的交易,特別是賣家希望把房子賣掉,他愿意多付一些傭金。在市場特別火爆的時候,恨不得不用付傭金,現(xiàn)在的市場還是難。
房企業(yè)績:比去年有很大提升
房企業(yè)績還可以,前三強(qiáng)都在5000億到6000億左右的水平。前24強(qiáng)1000億的銷售額,前41強(qiáng)都達(dá)到了500億以上的水平,第100位也達(dá)到了150億。應(yīng)該說比去年有很大的提升,但 近幾個月的提升還是乏力。前三強(qiáng)還有緩慢的增長,剩下的大多數(shù)陣營公司,銷售都是下降的。
從千億企業(yè)來看,24家公司都獲得千億,和去年同期增長的比較,有些公司增長速度還是很快,但是前幾強(qiáng)增長速度在放緩。龍頭增速已經(jīng)放緩,企業(yè) 近的應(yīng)對很簡單,就是減少投資。很多房企,今天不僅僅是減少,甚至是不投資。
各能級市場格局:三四線銷售占比上升至69%
從城市的角度來看,各個城市的情況差別很大。現(xiàn)在三四線城市的銷售面積占69%, 近這一兩年面積占比越來越高。
一線城市:行情各自獨立,京、滬兩城量跌價漲,廣州量價齊跌、深圳量價齊跌。
二線城市:規(guī)模相對穩(wěn)定,商品住宅月度成交面積整體維持在3400萬平方米左右。
三四線城市:2017年以來三四線城市銷售占比快速上升,熱點城市高度聚集亍長三角和珠三角。
城市市場周期:下輪調(diào)整周期將拉長
調(diào)整周期少要一年,更多的四、五線城市,三、四線城市,調(diào)整就像過去幾年一樣。從行業(yè)的情況來看,短中期還是可以保持在高位運行。從未來3年數(shù)據(jù)來看,基本上還可以保持。從目前來看,這個數(shù)字是不會減少的,甚至可能會加,畢竟現(xiàn)在還是希望通過投資拉動經(jīng)濟(jì),棚改是非常重要的組成部分,但是比過去的數(shù)字要少。
人口變化:不是特別樂觀
上次人口的中高峰是1987年,到2020年基本就結(jié)束了。上一個高點到下一個高點也有一個對應(yīng),從1987年之后到2020年,人口逐漸減少,所以在未來每一年,出生人口的壓力是非常大。
另外,從結(jié)婚登記數(shù)量及結(jié)婚率數(shù)據(jù)來看,也在減少。到去年就有1000萬對多一點,而且我們把離婚再結(jié)婚的全算進(jìn)去了,因為過去沒有買房離婚這件事,現(xiàn)在有了,這塊扣掉的話,結(jié)婚對數(shù)都不滿1000萬對。
另外一組數(shù)字也是壓力比較大,二孩的數(shù)字在去年超過了一孩,一孩越來越少。短期沒有影響,長期會對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。長期的小孩少了,等到15-20年之后買房的人自然就少了。
規(guī)模增速:未來將從高速轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長
整個房企,龍頭房企負(fù)的增長率今年突然出現(xiàn)下滑。過去一個是高速增長,大家都做到了。第二個是高杠桿,過去的金融環(huán)境還能夠支持高杠桿。但今天的金融環(huán)境已經(jīng)不支持房企高杠桿,在無法取得高杠桿的情況下,增速必然下滑。
房企轉(zhuǎn)型:要做有質(zhì)量的房地產(chǎn)
今年來看,整個房企的增長率,包括龍頭房企,都突然出現(xiàn)了下滑。過去行業(yè)的高速增長有很大的高杠桿因素,但目前的金融環(huán)境已經(jīng)不支持房企高杠桿,在無法取得高杠桿的情況下,增速必然下滑。因此,房企要轉(zhuǎn)型,就必須升級為“有質(zhì)量的擴(kuò)張”。對于行業(yè)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)一定規(guī)模的房企而言,轉(zhuǎn)型不能直接轉(zhuǎn)到其他行業(yè)當(dāng)中,還是要維持地產(chǎn)主業(yè),做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。此外,對大多數(shù)的房企來說,物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域還是要做的,中小型房企還可以從創(chuàng)新業(yè)務(wù)中尋找機(jī)會。
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