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樓市過冬調(diào)查:多地“首付貸”死灰復(fù)燃
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-11-18 11:16:16 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國(guó)新聞網(wǎng) 閱讀 953 次
在樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“首付貸”或“首付分期”已經(jīng)較之前有所減少,但隨著市場(chǎng)交易逐漸冷淡,一些開發(fā)商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購房者,其中不乏綠地、陽光城等大型房企。專家認(rèn)為,“首付貸”帶來的問題顯而易見,不僅增加了購房者的還款壓力,也可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的紊亂。它也突破了住房政策限制,容易給炒房客帶來一定機(jī)會(huì),增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
綠地、陽光城等房企提供首付分期
早在今年6月底,住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知,決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng),其中明確提出,要打擊操縱房?jī)r(jià)房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙。
之后,天津、福建、云南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個(gè)省份或城市均提出,重點(diǎn)整治通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式,違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。
環(huán)京地區(qū)歷來都是炒房客關(guān)注的重點(diǎn)。為迎合炒房客的投資需求,當(dāng)?shù)匾恍潜P推出了“首付分期”等措施,一些置業(yè)顧問在推銷時(shí)也以首付款可以分期為賣點(diǎn),吸引購房者看房。10月底,河北涿州的一位劉姓置業(yè)顧問便在向客戶推銷樓盤時(shí)稱,涿州的鴻坤理想爾灣、隆基泰和鉑悅山、悅瀾灣、天保馨悅灣、九里京城等樓盤,都可以做首付分期。
中新經(jīng)緯客戶端11月16日致電位于涿州的悅瀾灣售樓部,一位置業(yè)顧問稱,該樓盤可以幫助資金不足的客戶做首付分期, 可以先交5%的首付款,剩余部分與開發(fā)商旗下的第三方公司簽署首付款分期合同,2年內(nèi)還清,不收取利息。該置業(yè)顧問還強(qiáng)調(diào),做首付分期不會(huì)影響房屋網(wǎng)簽、銀行抵押貸款等手續(xù),可以一邊還銀行貸款,一邊還首付款。
但根據(jù)涿州市2017年3月出臺(tái)的規(guī)定,對(duì)非戶籍居民家庭,限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對(duì)戶籍居民家庭購買第2套住房時(shí),首付款比例不低于50%。
在山東濟(jì)南,也有一些開發(fā)商可以為客戶辦理首付分期。濟(jì)南綠地國(guó)際城的置業(yè)顧問稱,首付款不夠的客戶可以先交20%的首付,剩下10%通過開發(fā)商員工內(nèi)部借款方式幫客戶墊資,之后就可以向銀行申請(qǐng)貸款。借款部分沒有利息,但需要三個(gè)月內(nèi)還清,如果逾期,需要交納一定比例的違約金。
綠地國(guó)際城的置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端,相比起提供借款,他們還是希望客戶能按時(shí)交齊首付。河南鄭州的綠地公園城則明確表示,目前沒有首付分期,但如果短期內(nèi)資金流轉(zhuǎn)困難的話,可以“幫忙想辦法”。
“客戶付完10%的首付就可以去銀行辦貸款了,剩下20%的首付分2年4次還清,沒有利息,但不能享受樓盤其他方面的優(yōu)惠。”由鄭州綠都地產(chǎn)開發(fā)的綠都瀾灣置業(yè)顧問透露,他們也是趕在春節(jié)前推廣這一“福利”,不少購房者付首付比較困難,這也是幫助他們解決難題。
認(rèn)證信息為“陽光城集團(tuán)廣西有限公司”的微信公眾號(hào)“陽光城廣西區(qū)域”今年9月發(fā)布的一篇文章顯示,南寧大唐印象、南寧陽光城·時(shí)代中心、玉林陽光城·麗景公館等樓盤都推出了首付分期活動(dòng)。11月17日,由陽光城等房企合作開發(fā)的南寧大唐印象的一位置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端,首付分期活動(dòng)現(xiàn)在還有,客戶可以先交一半的首付,剩余部分在12個(gè)月內(nèi)還清,這期間不影響客戶向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
家住北京的張先生近期正打算購置第二套房產(chǎn),據(jù)其反映,房產(chǎn)中介稱雖然二套房 的首付比例為60%,但他們可以做首付分期,客戶先付30%,剩余30%首付分2年4次還清即可。
“首付貸”曾被認(rèn)定違法違規(guī)
“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻,但購房杠桿卻被放大,一旦規(guī)模擴(kuò)大,容易對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生助推作用。在樓市 為火爆的2016年,“首付貸”便被業(yè)內(nèi)視作房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的推波助瀾者。
2016年全國(guó)兩會(huì)期間,時(shí)任央行行長(zhǎng)周小川表示,銀行必須了解客戶,客戶的首付不能是借的??蛻粽伊硗庖环浇枇艘徊糠皱X說這是首付,剩下再去借,整個(gè)借款和自有資本的比例就發(fā)生了變化,償還能力也變了,以后月供不光要還銀行的錢,還要還首付貸。對(duì)銀行而言,也承擔(dān)了過大的風(fēng)險(xiǎn),從銀行內(nèi)部管理來講,操作是有錯(cuò)誤的。
也是在2016年,相關(guān)部委就認(rèn)定,“首付貸”是違法違規(guī)的金融產(chǎn)品。2016年8月,住建部、國(guó)家發(fā)改委、央行等七部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出,中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為,由開發(fā)商或第三方金融平臺(tái)提供“首付貸”或“首付分期”,在房地地產(chǎn)市場(chǎng)一直都存在,而判斷其行為是否違規(guī),關(guān)鍵看向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)的首付交付情況。
“如果辦抵押貸款時(shí),部分首付款仍由開發(fā)商或第三方金融平臺(tái)墊付,貸款批準(zhǔn)后,購房者一邊還銀行貸款,一邊還首付款,這就是違規(guī)的。”張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示,在新房交易中,從交首付到銀行審批貸款,一般會(huì)有半年至一年的時(shí)間窗口,如果只是在這段時(shí)間內(nèi)向購房者了提供首付分期或延長(zhǎng)首付時(shí)間,嚴(yán)格意義上不能算違規(guī)。
但顯然,上述開發(fā)商提供的“首付貸”或“首付分期”的還款時(shí)間都較長(zhǎng),且在銀行抵押貸款辦理完成后仍在還款,已經(jīng)有違相關(guān)規(guī)定。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱,這類首付政策嚴(yán)格上說是違規(guī)的,但各地監(jiān)管對(duì)它的態(tài)度不太一樣,部分地區(qū)明文禁止,一些地方則只是在市場(chǎng)秩序整頓的時(shí)候去管控。
此外,業(yè)內(nèi)人士也指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)很可能并沒有取得相應(yīng)資質(zhì),也涉嫌違法從事金融業(yè)務(wù)。
嚴(yán)躍進(jìn)說:“‘首付貸’帶來的問題顯而易見,不僅增加了購房者的還款壓力,也可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的紊亂。所以,商業(yè)銀行在審核購房者資格時(shí),應(yīng)該對(duì)其銀行流水、還款能力加大審查力度。”
張大偉稱,在許多大城市,首付的 比例都在30%及以上,這就起到安全墊的作用,證明購房者已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,而‘首付貸’突破了住房政策限制,容易給炒房客帶來一定的機(jī)會(huì),增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
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