高喊“活下去”，紛紛準(zhǔn)備過(guò)冬的同時(shí)，上市房企普遍收獲了一份不錯(cuò)的三季度業(yè)績(jī)報(bào)。

截至11月1日，140家滬深A(yù)股房企公布了三季報(bào)。wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，這些上市房企收入合計(jì)達(dá)11144億元，凈利潤(rùn)合計(jì)1225億元。其中121家房企實(shí)現(xiàn)盈利，占比86.4%，僅19家虧損。

在三季報(bào)業(yè)績(jī)整體向好之下，房地產(chǎn)板塊的股價(jià)也隨之啟動(dòng)。截至11月1日發(fā)稿，房地產(chǎn)指數(shù)（代碼：991007） 為709.62點(diǎn)，是自10月11日以來(lái)的 點(diǎn)。

不過(guò)，三季報(bào)向好僅僅表明今年前三季度，上市房企依然處于高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)的周期中。隨著樓市的逐步降溫，下半場(chǎng)的情況依舊艱巨。年關(guān)將近，去庫(kù)存、加快現(xiàn)金回流成為房企四季度的工作重心和主要困擾之一。

銷售放緩

業(yè)績(jī)向好的背后，是房企銷售放緩的事實(shí)。

克而瑞研究中心11月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月百?gòu)?qiáng)房企的銷售業(yè)績(jī)較9月環(huán)比下降10.5%。與去年同期相比，百?gòu)?qiáng)房企單月銷售業(yè)績(jī)的同比增速已連續(xù)三個(gè)月放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

其中，龍頭房企的銷售放緩更為明顯。以保利地產(chǎn)為例，其三季度報(bào)告顯示，當(dāng)季銷售環(huán)比下降31%。

銷售放緩早已經(jīng)被房企察覺(jué)。不久前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮稱：“ 我們所有行為都收斂聚焦到保證萬(wàn)科‘活下去’，6300億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障?！倍刂两衲?月末，萬(wàn)科的年度回款目標(biāo)還有一半尚未完成。

這并不是萬(wàn)科一家面臨的問(wèn)題。天風(fēng)證券研報(bào)指出，從房企銷售回款率的情況來(lái)看，近三年來(lái)呈不斷下降態(tài)勢(shì)。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。部分城市嚴(yán)厲的網(wǎng)簽限制政策，以及銀行按揭貸款放款周期延長(zhǎng)是重要原因。

不過(guò)，雖然10月單月銷售有所下降，但與去年同期相比，房企的銷售總額仍大幅增加。截至10月，百?gòu)?qiáng)房企的整體銷售規(guī)模近7.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.5%。

值得一提的是，強(qiáng)者愈強(qiáng)的馬太效應(yīng)，依舊存在。前三強(qiáng)房企恒大、碧桂園和萬(wàn)科的權(quán)益總銷售金額已經(jīng)占據(jù)百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益總金額的20.08%。與此同時(shí)，碧桂園、恒大、融創(chuàng)和萬(wàn)科在今年1–10月的新增土地貨值更是驚人，分別為9870億元、7731.6億元、7609.8億元和5468.1億元，位列克而瑞數(shù)據(jù)中的行業(yè)前四。

目前來(lái)看，房企完成全年銷售業(yè)績(jī)，或許并不困難。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在公布銷售目標(biāo)的前三季度前50強(qiáng)房企中，截至11月1日平均完成率已達(dá)74%，近半數(shù)房企完成率超過(guò)平均水平。

其中像正榮集團(tuán)、中國(guó)金茂、融僑集團(tuán)等已經(jīng)接近完成全年目標(biāo)。而華夏幸福、泰禾集團(tuán)、首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)、佳兆業(yè)、朗詩(shī)等房企目前只完成了一半的銷售額，形勢(shì)嚴(yán)峻。

現(xiàn)金為王

目前，各大房企為了沖擊銷售回款，使出了渾身解數(shù)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾有過(guò)判斷，稱今年三四季度房企 重要的兩個(gè)策略一為控投資，減少投資，二為快回款，加快銷售。

龍頭房企恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)等早在8月就進(jìn)行了打折促銷。當(dāng)下，參與促銷的房企正在不斷增多，范圍覆蓋中型和小型房企。包括陽(yáng)光城、中梁、金科、敏捷等。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，跟去年同期平均9.5折比，今年的折扣力度大致9.3折，甚至是6.4折。典型的就是廈門萬(wàn)科白鷺郡，在推出的107套別墅中，中間套一口價(jià)278萬(wàn)元，對(duì)比原先的500萬(wàn)元總價(jià)，相當(dāng)于給出了6.4折優(yōu)惠。

在全國(guó)范圍內(nèi)，不少房企的多盤(pán)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目也在增多，比如中糧啟動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的購(gòu)房節(jié)，在北京、深圳、上海、成都等16個(gè)城市的66個(gè)樓盤(pán)，有近萬(wàn)套房源將推出優(yōu)惠折扣。

據(jù)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是開(kāi)發(fā)商在回籠現(xiàn)金的迫切需求下，不得不采取的辦法。

比如陽(yáng)光城方面，公司近期就對(duì)外表示，四季度的工作重點(diǎn)為“保供貨、全民營(yíng)銷、現(xiàn)金流”。對(duì)于一些區(qū)域因?yàn)橄迌r(jià)原因?qū)е碌囊皇址康陀诙址康那闆r，將會(huì)通過(guò)提高首付比例和增加一次性付款比例來(lái)加速回款。

另一方面，也有部分房企也在通過(guò)合作等方式出售資產(chǎn)，以提升現(xiàn)金比例。

在融資端，房企也在不斷擴(kuò)展融資渠道，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為接下來(lái)的發(fā)展輸血。自10月下旬以來(lái)，多家房企密集披露了發(fā)債計(jì)劃。

當(dāng)中包含中糧地產(chǎn)、萬(wàn)科企業(yè)、華僑城、新城控股、泰禾集團(tuán)等房企。已披露的公告顯示，其發(fā)行規(guī)模多在10億-20億元不等。10月30日，恒大發(fā)行了總計(jì)18億美元優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)中國(guó)企業(yè)今年以來(lái) 規(guī)模的美元債紀(jì)錄。不過(guò)，房企的融資成本也在抬升。

中信建投證券研報(bào)顯示，房企2017年新發(fā)債平均票面利率為5.97%，2018年上半年這一平均數(shù)據(jù)已經(jīng)上升至6.27%。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，為了吸引投資者繼續(xù)持有債券，不少房企在近期發(fā)債時(shí)，不得不上調(diào)公司債的票面利率，其中就包括綠地、紅星美凱龍、正榮、陽(yáng)光城、中海等。

不過(guò)，同策研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份40家典型房企的融資總額創(chuàng)下2018年歷史融資額度新低，融資總額為443.11億元。

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