7月2日央行公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份央行對(duì)國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加抵押補(bǔ)充貸款（PSL）共605億元。這比5月份的投放量少了近200億元。PSL貸款即為抵押補(bǔ)充貸款，是棚改貨幣化安置的主要資金來源。而棚改貨幣化又被看做是刺激購(gòu)房需求、去除房地產(chǎn)庫存的重要因素。

在此之前，6月25日，棚改貸款收緊的消息在網(wǎng)絡(luò)上傳開，有媒體報(bào)道稱，新的棚改項(xiàng)目基本已經(jīng)暫停審批。6月26日，不少機(jī)構(gòu)發(fā)表研報(bào)表示了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂。如華泰期貨就表示，“新棚改項(xiàng)目基本暫停審批再加上PSL收緊，或?qū)?duì)地產(chǎn)投資產(chǎn)生明顯壓力，對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也將產(chǎn)生負(fù)面影響?！?/p>

在資本市場(chǎng)上，地產(chǎn)股也幾乎全線大跌。Choice數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市截至7月6日的139只房地產(chǎn)股票（證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類）中，有110只自6月25日以來呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

值得注意的是，PSL收緊背后，房地產(chǎn)公司今年來增發(fā)再融資也普遍減少，不少房地產(chǎn)公司選擇發(fā)行債券融資。今年一季度，過半房產(chǎn)上市公司的負(fù)債率在上升，有息負(fù)債壓力也在增加。

139家上市公司市值蒸發(fā)近2300億“棚改”即棚戶區(qū)改造，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。2014年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，推進(jìn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。對(duì)于棚戶區(qū)改造，政府在財(cái)政投入、建設(shè)用地、稅費(fèi)和信貸等方面給予支持。

此前，我國(guó)不斷推進(jìn)棚改快速審批通道的建立，簡(jiǎn)化審批程序，對(duì)于一些短期項(xiàng)目，審批權(quán)下放至國(guó)開行的分支行。而據(jù)市場(chǎng)傳聞及多家媒體證實(shí)，國(guó)開行如今將審批權(quán)暫時(shí)收回，新棚改項(xiàng)目暫停審批。

消息一出，地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至7月6日滬深兩市139只房地產(chǎn)股票中，有110只自6月25日以來呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。其中南都物業(yè)、保利地產(chǎn)、華僑城A等8家公司的區(qū)間跌幅超過了20%。

在此背景下，6月27日，國(guó)開行新聞辦公室發(fā)布聲明稱，國(guó)家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員代表開發(fā)銀行發(fā)表言論，有關(guān)言論不代表國(guó)家開發(fā)銀行。與此同時(shí)，不少上市公司也開始就棚改政策進(jìn)行回應(yīng)。

然而，這些都未能挽回地產(chǎn)股的股價(jià)頹勢(shì)。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，139只地產(chǎn)股總市值達(dá)到22782.9億元，而到7月8日時(shí)，139只地產(chǎn)股的總市值僅剩20484.6億元，這也意味著在短短兩周的時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)股的總市值蒸發(fā)2298.3億元。

同花順問財(cái)顯示，包括北京城建、中南建設(shè)等的棚改概念股共17只。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，上述17只棚改概念股的總市值為3055.17億元，到7月8日時(shí)，上述概念股市值只剩2795.8億元，蒸發(fā)259.3億元。

市值縮水前10房企中，9家三四線城市有項(xiàng)目

記者注意到，在市值下跌 的10家房地產(chǎn)公司中，除陸家嘴外的9家公司均有涉及三四線城市的項(xiàng)目。

如萬科A雖然主要在一二線城市布局，但年報(bào)顯示，公司2017年開發(fā)或2018年計(jì)劃開發(fā)的項(xiàng)目中，涉及東莞、佛山、珠海、漳州等三線城市的項(xiàng)目；華僑城2017年年報(bào)顯示，公司在佛山、宜賓等有土地儲(chǔ)備；榮盛發(fā)展2017年度在廊坊、滄州、邯鄲、蚌埠等三線城市均有項(xiàng)目開展；綠地控股2017年年報(bào)顯示，公司在宿州、黃山、新鄉(xiāng)、鹽城等多個(gè)三四線城市均有土地儲(chǔ)備存在，在南充、延安等四線或五線城市也有在建的項(xiàng)目。

同樣，招商蛇口2017年年報(bào)顯示，公司在佛山、東莞、晉寧等地有擬開發(fā)項(xiàng)目；華夏幸福2017年度新增簽署產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目協(xié)議21個(gè)，多個(gè)項(xiàng)目位于開封、六安、新鄉(xiāng)、湘潭等三四線城市，華夏幸福在河北廊坊也有土地儲(chǔ)備。

定增遇冷轉(zhuǎn)債市，1651億元債券發(fā)行進(jìn)行中

對(duì)于A股百余家上市公司而言，棚改貨幣化收緊的信號(hào)是“雪上加霜”，在此之前，上市房企已遭遇資金“嚴(yán)冬”。

在上市公司增發(fā)募資普遍嚴(yán)格審核的情況下，2018年，滬深兩市的房地產(chǎn)公司增發(fā)募資情況較上一年有所下降。

Choice數(shù)據(jù)顯示，139家上市房企中，有6家在2017年完成了10次增發(fā)，其中銀億股份完成3次增發(fā)，合計(jì)募資超100億元；上海臨港、國(guó)創(chuàng)高新分別增發(fā)2次，募資額分別為31.62億元、40億元。

進(jìn)入2018年，只有中華企業(yè)、我愛我家完成了定增，分別募集148.5億元、16.21億元；西藏城投在3月增發(fā)募集了11.68億元資金，但7月卻宣布終止發(fā)行。

隨著上市房企股價(jià)不斷下跌，完成增發(fā)的上市公司有不少股價(jià)跌破了 的增發(fā)價(jià)格。

今年5月22日，中華企業(yè)以5.23元/股的價(jià)格向上海地產(chǎn)（集團(tuán)）發(fā)行股份。按照7月6日的4.19元收盤價(jià)，中華企業(yè) 股價(jià)較增發(fā)價(jià)的折溢價(jià)率為-18.89%。

原上市公司昆百大發(fā)行股票購(gòu)買我愛我家股權(quán)，今年2月以8.9元/股的價(jià)格完成增發(fā)。截至7月6日收盤，我愛我家（昆百大4月更名為我愛我家）股價(jià)為6.61元/股，較增發(fā)價(jià)格折溢價(jià)率為-16.41%。

相比之下，西藏城投的折溢價(jià)率更低，接近腰斬， 終西藏城投7月3日發(fā)公告稱，決定終止發(fā)行。

除西藏城投外，不少公司增發(fā)也遭遇擱淺。6月20日晚，中弘股份發(fā)公告稱，公司在2016年的增發(fā)計(jì)劃因?yàn)橄嚓P(guān)決議的有效期屆滿，向證監(jiān)會(huì)撤回了此次發(fā)行申請(qǐng)。

1月26日，迪馬股份也宣布，決定終止 多10.7億元的定增計(jì)劃；1月9日，綠景控股也宣布終止原本發(fā)行股票募資不超過67億元的計(jì)劃。此外，在證監(jiān)會(huì)披露的融資審核進(jìn)展中，泰禾集團(tuán)的增發(fā)再融資也顯示為“中止”。

對(duì)于增發(fā)募資難度較大的房產(chǎn)上市公司來說，發(fā)債券或許是更為輕松的募資方式。Choice數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，滬深兩市房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)募資總額為3623億元，同期債券的發(fā)行總規(guī)模卻達(dá)到了7092.59億元。

2018年以來，139家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了113次債券發(fā)行，合計(jì)募集資金1113.99億元。2015年-2017年這些公司分別發(fā)行了135次債券、189次債券、120次債券，年度合計(jì)募集資金2058.77億元、2476.93億元、1307.11億元。

有不少房地產(chǎn)上市公司發(fā)債頻繁，比如陽光城2015年以來的總債券發(fā)行次數(shù)達(dá)到了32次，總發(fā)行規(guī)模297.5億元，僅2018年以來，陽光城進(jìn)行的債券發(fā)行就達(dá)到了11次；華夏幸福2015年以來完成25次債券發(fā)行，總規(guī)模459億元；保利地產(chǎn)2015年以來發(fā)行債券16次，總發(fā)行規(guī)模357.17億元。

目前還有不少房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行計(jì)劃仍在進(jìn)行中。Choice數(shù)據(jù)顯示，從2018年1月以來，仍有39起房地產(chǎn)公司的債券發(fā)行計(jì)劃仍在進(jìn)行中，共涉及1651.8億元。

這些債券發(fā)行計(jì)劃中，目前只有陽光城、格力地產(chǎn)、萬科A、蘇寧環(huán)球4家公司的發(fā)行計(jì)劃得到了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，仍需通過發(fā)審委審核通過，其余企業(yè)均處于股東大會(huì)批準(zhǔn)或董事會(huì)批準(zhǔn)的階段。

過半房企負(fù)債率上升，中弘股份40億債務(wù)逾期

成功發(fā)行債券能緩解公司的資金壓力，卻也為上市公司帶來不小的還本付息壓力。

6月21日，中弘股份披露公司債務(wù)逾期的 進(jìn)展，截至6月20日，中弘股份逾期的債務(wù)本息合計(jì)達(dá)到了了40.85億元。目前，中弘股份旗下還有“16中弘01”等4只債券尚未到期，需按時(shí)付息。

6月27日，大公國(guó)際對(duì)中弘股份的信用等級(jí)由“B”下調(diào)為“CCC”；評(píng)級(jí)展望由“負(fù)面”調(diào)為“維持負(fù)面”；債券“16中弘01”信用等級(jí)由“B”下調(diào)為“CCC”。7月5日，東興證券也發(fā)布公告稱，中弘股份流動(dòng)性和還本付息能力很差，盈利缺乏對(duì)利息的保障能力，償債能力很弱。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年 季度末，中弘股份的資產(chǎn)負(fù)債率為81.89%,有息負(fù)債率達(dá)到了78.36%。

類似高比例的負(fù)債的上市公司不在少數(shù)。Choice數(shù)據(jù)顯示，139家房地產(chǎn)公司中，有98家公司截至今年 季度末的資產(chǎn)負(fù)債率超過50%，占公司總數(shù)的70%，其中有33家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。

有息負(fù)債上，有67家公司2018年 季度末的有息負(fù)債率超過了50%，其中泛海控股、鐵嶺新城、三湘印象、廣東明珠、海印股份、海航投資6家公司的有息負(fù)債率達(dá)到了80%。

相較于2017年底，今年 季度房產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，72家公司一季度末的負(fù)債率較年初有所上升，占比51.7%；有77家公司的有息負(fù)債率較年初有所上升，占比55%。

個(gè)股盤點(diǎn)

萬科：兩周市值蒸發(fā)超360億

截至7月6日收盤價(jià)，萬科的A股流通市值達(dá)到2562.19億元，在135只地產(chǎn)股中位列 。不過在6月25日時(shí)，萬科A股流通市值達(dá)到2924.27億元，在兩周內(nèi)，這只龍頭股總市值蒸發(fā)362.08億元。

面對(duì)不斷蒸發(fā)的市值，在6月29日舉行的萬科2017年度股東大會(huì)上，萬科 運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿癖硎荆锔恼哂锌赡苁莻餮?，?duì)此不發(fā)表評(píng)論。公司棚改的項(xiàng)目，三四線城市比較多，對(duì)公司影響不大，公司會(huì)密切關(guān)注這方面的信息。

6月30日，萬科在互動(dòng)平臺(tái)上也表示，棚改項(xiàng)目的具體操作方式是否會(huì)發(fā)生變化，公司會(huì)保持關(guān)注，“棚改重點(diǎn)在三四線城市，而公司業(yè)務(wù)主要在一二線城市?！?/p>

根據(jù)萬科2017年年報(bào)顯示，集團(tuán)在建項(xiàng)目總建筑面積約6852.8萬平方米，權(quán)益建筑面積約4374.0萬平方米。按照建筑面積計(jì)算，萬科有74.7%的項(xiàng)目面積位于一二線城市，按照權(quán)益投資金額計(jì)算，有90%位于一二線城市。

值得一提的是，在參與棚改項(xiàng)目的同時(shí)，萬科還提出了“萬村計(jì)劃”，即城中村改造計(jì)劃。過去幾年，萬科按照“租賃-改造-再租賃”的模式對(duì)深圳、上海等城市的城中村存量地產(chǎn)進(jìn)行改造。而城中村改造后的房租上漲，也曾引來深圳富士康員工擔(dān)憂并發(fā)表公開信。2017年，萬科參與舊城改造項(xiàng)目，權(quán)益建筑面積在報(bào)告期末合計(jì)約289.1萬平方米。

碧桂園：業(yè)務(wù)集中在棚改密集落地區(qū)

即使在香港上市也無法逃脫市值下跌大潮。6月25日，碧桂園總市值尚有3204.61億港元，碧桂園服務(wù)總市值為268億港元。兩周過去，碧桂園總市值降至2808.93億港元，碧桂園服務(wù)總市值降至252億港元，二者總市值合計(jì)蒸發(fā)411.68億港元，合約348.29億元人民幣。

與萬科不同的是，碧桂園的主要業(yè)務(wù)集中在此前棚改項(xiàng)目密集落地的三四線城市。年報(bào)顯示，2017年底，碧桂園共經(jīng)營(yíng)1468個(gè)項(xiàng)目，覆蓋30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣鎮(zhèn)區(qū)。按地理位置計(jì)算，約58%的銷售來源于三四線城市。

就在本月，新聞報(bào)道稱，碧桂園叫停三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略，原因也是“用規(guī)模換現(xiàn)金”，緩解公司的資金壓力。這一傳言已被官方澄清。2017年年報(bào)顯示，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金約1484.0億元，達(dá)上市以來 水平，同比增長(zhǎng)54%

不過，現(xiàn)金流充足的碧桂園仍負(fù)債累累。i問財(cái)數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年、2017年碧桂園的總負(fù)債分別達(dá)到3206.10億港元、5666.89億港元、1.12萬億港元。年報(bào)顯示，碧桂園的負(fù)債率 近三年來不斷攀升，在2015年時(shí)負(fù)債率為75.3%，到了2016年就上升到86.2%，2017年則是88.9%。而如果只看凈資產(chǎn)負(fù)債率，數(shù)據(jù)也從2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。

北京城建：“棚改航母”失去14億市值

雖不是大型地產(chǎn)企業(yè)，市值體量相對(duì)較小，北京城建在諸多新聞中仍被稱為“棚改航母”、“棚改 股”。而在此次棚改政策變動(dòng)傳言中，北京城建的市值也無可避免地受到了波及。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，這艘“航母”總市值151.38億元，到7月6日已經(jīng)降至136.49億元，蒸發(fā)14.89億元。

據(jù)媒體援引北京城建發(fā)布的公告統(tǒng)計(jì)，自2016年起，北京城建先后參與北京東城區(qū)望壇433億元項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)張儀村35億元項(xiàng)目、順義臨河村265億元項(xiàng)目、懷柔新城50億元項(xiàng)目和延慶康莊鎮(zhèn)50億元項(xiàng)目，總規(guī)模已達(dá)830億元。今年1月16日，北京城建發(fā)布公告稱公司獲得“懷柔區(qū)城中村棚改項(xiàng)目”和“大興區(qū)黃村鎮(zhèn)海子角村、辛店村棚改項(xiàng)目”合計(jì)占地369萬平米，總投資額262億元。上述項(xiàng)目規(guī)模總計(jì)達(dá)到千億量級(jí)。

據(jù)了解，在2016年時(shí)，北京城建的預(yù)付拆遷補(bǔ)償款占總資產(chǎn)比例只是2.55%，而2017年則上升到了11.49%，金額同比增加481.09%，是所有項(xiàng)目中增長(zhǎng) 快的一項(xiàng)。此外，公司長(zhǎng)期借款金額2016年占比僅為13.47%，2017年上升至27.18%，金額同比增加160.52%。

北京城建在年報(bào)中指出，公司的利率風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)生于銀行借款等。浮動(dòng)利率的金融負(fù)債使本公司面臨現(xiàn)金流量利率風(fēng)險(xiǎn)，固定利率的金融負(fù)債使本公司面臨公允價(jià)值利率風(fēng)險(xiǎn)。本公司根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境來決定固定利率及浮動(dòng)利率合同的相對(duì)比例。

而在合并現(xiàn)金流方面，2017年北京城建經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-139.36億元，在2016年這個(gè)數(shù)據(jù)是-17.43億元，同比增加699.54%，公司稱這主要是項(xiàng)目投入增加所致。此外，北京城建2018年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也是負(fù)數(shù)，為-15.49億元，公司稱這是新增對(duì)外投資所致。

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