近日，由省城鄉(xiāng)與住房建設(shè)廳和省工商行政管理局共同監(jiān)制形成的《海南省商品房買賣合同》（示范文本）（2017修訂版）（以下簡(jiǎn)稱《商品房合同》）以及《住宅質(zhì)量保證書》（2017修訂版）和《住宅使用說明書》（2017修訂版）已正式在全省范圍內(nèi)推廣使用。

相比于原先版本的合同文本，新版合同文本有哪些變化？可避免購(gòu)房交易行為中哪些問題？海南日?qǐng)?bào)記者近日專訪了省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人，權(quán)威解讀新版《商品房買賣合同》。

適應(yīng)交易市場(chǎng)需求變化

規(guī)范“全裝修”政策相關(guān)約定

2017年7月份，我省要求全面實(shí)施商品房“全裝修”政策后，對(duì)商品住宅裝修、交易有了新的要求，原先使用的商品房買賣合同示范文本已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的發(fā)展變化，修訂新版商品房合同示范文本，規(guī)范商品房全裝修相關(guān)約定，也是我省推行“全裝修”政策措施之一，是新版合同里增加的新亮點(diǎn)內(nèi)容。

省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在規(guī)范全裝修相關(guān)約定方面，新版《商品房合同》新增了商品房裝修質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)約定要求。比如合同第四條中，要求要約定商品房是否為全裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，交付的裝修質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)不能低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)，并且出賣方還需要在合同附件中明確裝飾裝修主要材料、主要設(shè)備設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、型號(hào)、規(guī)格等內(nèi)容。

在價(jià)格方面上，新版《商品房買賣合同》要求明確商品房總價(jià)、毛坯價(jià)和裝修價(jià)。在交付條件上，也要求出賣方要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告，買受人查驗(yàn)到房子存在全裝修方面的質(zhì)量問題，可提出異議，要求修復(fù)合格后方可再行交付。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更上，出賣人在商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格、檔次上如有變化，需要提前告知買受人，明確了違約責(zé)任和有權(quán)解除合同的情形。

交易條例細(xì)化明確雙方權(quán)責(zé)對(duì)等

防范商品房交易糾紛風(fēng)險(xiǎn)

商品房買賣是與廣大消費(fèi)者利益相關(guān)的大事，關(guān)于商品房買賣合同簽訂、合同履行的糾紛在商品房買賣中也頻繁出現(xiàn)。省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新版《商品房合同》里，交易約定更加細(xì)化，進(jìn)一步明確了買賣雙方的權(quán)責(zé)，有利于更好地維護(hù)雙方合法權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范商品房交易行為。  

相對(duì)于原來的合同示范文本，新修訂版在合同首頁顯著位置增加了《重要提示》和《專業(yè)術(shù)語解釋》兩個(gè)內(nèi)容，一是針對(duì)交易中容易產(chǎn)生糾紛的問題進(jìn)行特別提示，方便買賣雙方重視、關(guān)注。二是對(duì)合同中專業(yè)術(shù)語解釋清楚，方便買賣雙方正確解讀、理解合同相關(guān)內(nèi)容，有利于防范簽約風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

商品房買賣中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)如延遲交房時(shí)間、一房多賣、逾期付款、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更以及建筑物區(qū)所有權(quán)不清等交易糾紛。此次新修訂合同示范文本吸收了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定，增補(bǔ)及細(xì)化了合同條款，如預(yù)售資金監(jiān)管條款、逾期付款、交房違約責(zé)任、解除合同約定、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量和保修責(zé)任、稅款繳納及前期物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，更加注重買賣雙方交易的權(quán)責(zé)對(duì)等性。

更值得注意的是，按照《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)新建住宅小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)管理的意見》有關(guān)要求，新修訂版《商品房買賣合同》附件上附加了項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)和小區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施、裝修質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)、保修范圍、保修質(zhì)量和保修責(zé)任等附件內(nèi)容，讓購(gòu)房者除了合同內(nèi)容外，還可依照《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等進(jìn)行驗(yàn)房，檢驗(yàn)合格方可同意收房。

有交易指導(dǎo)作用

推薦使用減少購(gòu)房交易合同糾紛

長(zhǎng)期以來，商品房交易糾紛是房地產(chǎn)交易亂象起源之一。 2017年2月份，省第五屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上，有人大代表專門提案《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)買賣合同維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的建議》，針對(duì)“買受人所購(gòu)商品房的基本情況”、規(guī)范購(gòu)房者逾期付款和開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任、嚴(yán)格交房條件明確交房標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范產(chǎn)權(quán)登記的約定合理確定辦理房產(chǎn)證等四個(gè)方面提出了意見和建議， 

在省人大提案意見建議的基礎(chǔ)上，省住建廳也組織了相關(guān)專家到江浙滬實(shí)地調(diào)研，并參考了京、廣東、湖北等相關(guān)商品房合同文本，利用各種渠道、網(wǎng)絡(luò)媒體等多種渠道征求主管部門、消費(fèi)者、房地產(chǎn)企業(yè)、法律人士等社會(huì)各界建議、意見，在此基礎(chǔ)上，省住建廳和省工商局共同監(jiān)制形成了修訂版《商品房買賣合同》示范文本。

與原《商品房買賣合同》 相比較，新修訂版解決了原來商品房驗(yàn)收交房標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。原《商品房買賣合同》沒有明確驗(yàn)收交房標(biāo)準(zhǔn)，一般開發(fā)商在主體工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、人防驗(yàn)收等驗(yàn)收后就交付買房人使用，但配套設(shè)施未完成，導(dǎo)致買房人交房后仍無法入住，矛盾糾紛較多。新修訂版《商品房買賣合同》明確了驗(yàn)收交房標(biāo)準(zhǔn)，要求對(duì)水、電、路、氣等配套設(shè)施都驗(yàn)收合格后再交房，且需要買房人現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)。

省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，《海南省商品房買賣合同示范文本》修訂的初衷是為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)交易，有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用,將積極在我省商品房交易中推廣實(shí)行。例如合同的格式條款已經(jīng)盡可能明確了買賣雙方權(quán)利義務(wù)，購(gòu)房者也可以以該合同文本來了解購(gòu)房合同中容易出現(xiàn)的交易約定漏洞，減少因缺乏法律知識(shí)而產(chǎn)生的各類糾紛，而開發(fā)商也可通過其中的條例約定來明確自己的權(quán)責(zé)，不必承擔(dān)因主管部門修改程序規(guī)定造成時(shí)間拖延等不必要的責(zé)任。

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